RSS | PDA | Архив   Пятница 29 Март 2024 | 1433 х.
 

Ипотека по Исламу

27.01.2010 18:03

Общеизвестно, что ислам запрещает процентные отношения. Запрет ростовщичества (риба) объясняется, как с чисто религиозной, так и с рациональной точек зрения.

 

Предоставляя определенные средства заемщику, кредитор оказывается в заведомо выигрышном положении, претендуя на получение фиксированного процента – вне зависимости от того, какое богатство было произведено с использованием предоставленного кредита. Иными словами, не участвуя в качестве равноправного партнера в данной сделке, кредитор претендует на незаработанный доход. В итоге, в соответствии с исламскими представлениями о собственности, получается, что одна сторона (кредитор) необоснованно претендует на собственность другой стороны (заемщика). Кроме того, предоставляя средства под процент, банки в большинстве случаев не интересуются, где будут использованы данные средства, ожидая лишь гарантированное законом возвращение заемных средств с приращением, в то время, как кредит может быть инвестирован в рискованные, а то и прямо противоправные действия.

 

Долгое время банковская и иная финансовая деятельность в мусульманском мире развивалась по западному образцу. Перед мусульманами, не желавшими нарушать требования шариата, стоял выбор: либо следовать фетвам (богословско-правовым заключениям) ученых-модернистов, объявлявших банковский процент дозволенным, либо, в случае сомнения и во избежание греха, – не пользоваться банковскими услугами. (Справедливости ради следует отметить, что до второй половины XX века большинство мусульман не являлось пользователями банковских услуг).

 

Ситуация изменилась во второй половине XX в., когда в разных странах мусульманского мира стали учреждаться исламские финансовые институты: исламские банки, страховые компании, фонды. В 1975 г. пришло время и для такой услуги, как исламская ипотека. В канадском Галифаксе (провинция Новая Шотландия) группа мусульман впервые предложила на рынке то, что впоследствии стали называть «исламской ипотекой». Первый дом был приобретен в собственность в соответствии с условиями ипотечного договора по исламу уже через три года. Однако данный проект не увенчался успехом: слишком мало людей хотели воспользоваться предлагаемой услугой.

 

Виды исламской ипотеки

В настоящее время исламская ипотека имеет несколько разновидностей в зависимости от той модели, которая лежит в ее основе.

 

1) Мурабаха. От клиента требуется обладать определенной суммой для внесения первоначального взноса. Например, 20 % от стоимости приобретаемого жилья. Клиент находит продавца недвижимости, после чего обращается к банку или другому финансовому институту, который выкупает дом (квартиру) у продавца и перепродает клиенту. Оставшуюся часть стоимости квартиры клиент выплачивает в рассрочку. В цену, по которой банк перепродает дом клиенту, закладывается прибыль банка и инфляционные издержки.

Главное преимущество ипотеки на основе модели «мурабаха» заключается в том, что с момента внесения первоначального взноса и заключения договора право собственности на жилье переходит к клиенту.

 

2) Иджара. Клиент находит жилье, которое намеревается приобрести, после чего банк покупает его и сдает в аренду клиенту. Таким образом, клиент с этого момента выступает в роли арендатора, а продавец – в роли арендодателя. Арендодатель, как правило, пересматривает размер арендной платы с учетом изменения рыночных цен. Одно из главных преимуществ модели «иджара» – клиенту не надо располагать значительной суммой для заключения договора.

 

3) Мушарака. В широком значении «мушарака» – это договор общества, в котором полученная прибыль делится между сторонами в заранее оговоренных долях в то время, как убытки распределяются пропорционально вкладу в капитал. Убывающая же «мушарака» представляет собой форму общества, в котором одна из сторон (банк или другое финансовое учреждение) заранее оговаривает свое намерение выйти из проекта до конца существования самого общества. Таким образом, клиент в соответствии с соглашением между ним и банком постепенно или сразу выкупает долю банка в обществе с помощью собственных или привлеченных средств. Результатом подобной транзакции становится выкуп клиентом доли банка в проекте.

 

Исламская ипотека в России

В декабре 2005 г. в Москве при содействии единственного в России исламского банка было зарегистрировано потребительское общество «Мэнзил». Основная цель деятельности общества – реализация халяльной (соответствующей шариату) программы приобретения жилья для мусульман. В основе функционирования схемы приобретения жилья, предлагаемой обществом, лежал механизм убывающей «мушараки».

 

В соответствии с указанным механизмом, клиенту необходимо вступить в общество и заплатить вступительный взнос (1 000 рублей) и первоначальный паевой взнос (минимум 10 000 рублей). Важно, что клиенту необязательно изначально располагать средствами, необходимыми для покрытия расходов на покупку половины или трети стоимости квартиры. Эти деньги он может накопить вместе с обществом. Вступив в общество, клиент как бы инвестирует свой первый паевой взнос (вступительный взнос идет на покрытие расходов общества – это своего рода комиссия) в дозволенные с точки зрения шариата виды деятельности. Таким образом, клиент может накопить необходимые 30 % стоимости квартиры.

 

Следующий этап – поиск квартиры, который осуществляет общество при содействии риэлтерских агентств за счет клиента-пайщика. Общество дофинансирует недостающую сумму (70 % или меньше, если на тот момент клиенту удалось накопить больше, чем 30 % стоимости квартиры). Общество приобретает квартиру в свою собственность и с этого момента выступает по отношению к клиенту-пайщику как арендодатель к арендатору. Действует договор аренды с последующим выкупом. Ежемесячно выплачивая арендную плату, клиент постепенно погашает свой долг перед обществом, после чего становится полноценным собственником квартиры. Важно, что арендная плата рассчитывается, исходя из долевого участия сторон, и сохраняется неизменной в течение действия договора. Таким образом, постепенно погашая свой долг, пайщик, несмотря на рост арендной платы, будет платить меньше.

 

Если клиент не в состоянии погасить свой долг вовремя (делать это необходимо ежемесячно), то ему могут позволить внести свой долг в следующем месяце. В случае расторжения договора квартира продается, а все понесенные обществом расходы погашаются за счет пайщика.

 

Поскольку большинство мусульманских правоведов считает недозволенным взимание банком или иным финансовым учреждением штрафа с клиента, в «Мэнзил» штрафы за досрочное погашение клиентом своего долга перед обществом отсутствовали.

 

Один из главных недостатков программы – ее краткосрочность (всего 5 лет). Однако, в перспективе планировалось увеличить срок действия программы до 10 лет и более. Кроме того, специалистами общества разрабатывался проект покупки в соответствии с шариатом транспортных средств.

 

Программа была рассчитана, прежде всего, на мусульман, поэтому приоритет при приеме на работу в общество также отдавался мусульманам. Но, как оказалось, довольно сложно найти необходимых специалистов среди мусульманской общины Москвы (программа общества рассчитана на Москву и Московскую область). Кто-то из соискателей не обладал соответствующими знаниями, кто-то, напротив, соответствовал требованиям и ожиданиям общества, но запрашивал заведомо «нереальную» зарплату. Среди потенциальных клиентов также не всегда можно было найти понимание. Некоторые люди, позвонив и подробно выслушав условия программы, заявляли, что происходит обман верующих и что в условиях договора скрыт процент. Хотя подобные механизмы уже давно используются в других исламских финансовых институтах, будучи одобренными соответствующими наблюдательными советами. 

 

К сожалению, большого распространения программа ипотеки по исламу так и не получила, однако, по крайней мере, мусульмане воочию убедились в том, что ипотека по исламу не является нереалистичным проектом. И хотелось бы надеяться, что эта программа еще о себе заявит.

 

По материалам статьи Р.Беккина

Вы можете поместить ссылку на этот материал в свой блог, скопировав код ниже:

Для блога/форума/сайта:

< Код для вставки

Просмотр


Прямая ссылка на материал:
<a href="http://www.islamrf.ru/news/analytics/economics/11404/">ISLAMRF.RU: Ипотека по Исламу</a>